El mercado de seguros para la construcción atraviesa un período de importantes desafíos. No es extraño ver los titulares de noticias abarrotados de historias alarmantes sobre el aumento de las primas, causado por factores como la inflación, problemas en la cadena de suministro y un clima cada vez más severo.
Por otra parte, existe otra convergencia de factores, como los litigios por defectos de construcción, leyes de responsabilidad absoluta y presiones del mercado de reaseguros. Como consecuencia, la industria está llegando a una situación de crisis. Así también lo deja claro el informe del International Risk Management Institute (IRMI), donde se evidencia que los contratistas enfrentan un mercado de escasez de aseguramiento. [1]
Estos desafíos son reales, situando a las aseguradoras en una encrucijada que las obliga a aumentar las tarifas o a retirarse completamente de las áreas geográficas de alto riesgo.
Pero si creías que esa era toda la historia, es importante aclararte que no. Debajo de estas tendencias obvias, están ocurriendo cambios más sutiles, que están redefiniendo silenciosamente el panorama de riesgos para contratistas. Comprender estas corrientes subterráneas es crucial para navegar con éxito en el entorno actual.
Pensando siempre en tu bienestar, la intención de este artículo es mostrarte un análisis detallado de los estados que más sufren esta problemática y sus causas. De esta manera, tú como contratista puedes evaluar los hechos y tomar las decisiones más acertadas para tu negocio.
Contexto general: Las causas de la crisis
- Litigios por Defectos de Construcción: Un aumento en la frecuencia y severidad de las demandas por defectos de construcción, particularmente en Colorado y California, ha generado pérdidas significativas para las aseguradoras.
- Leyes de Responsabilidad Absoluta: Legislaciones como la “Scaffold Law” de Nueva York (Leyes Laborales 240/241) imponen responsabilidad estricta o absoluta a contratistas y propietarios por accidentes, independientemente de la culpa del trabajador, lo que dispara el costo de las reclamaciones. [2]
- Pérdidas por Catástrofes: Incendios forestales catastróficos en California y huracanes recurrentes en Florida han diezmado la capacidad del mercado de propiedad y accidentes (P&C), afectando colateralmente la disponibilidad y el precio de los seguros de construcción.
- Presión de los Reaseguros: La falta de reaseguro asequible limita la capacidad de las aseguradoras primarias para asumir riesgos de alta exposición, como los de la construcción. En respuesta, las aseguradoras han adoptado estrategias defensivas que van desde evitar ciertas clases de contratistas o regiones problemáticas hasta la retirada total de los mercados de seguros de construcción en los estados más afectados.
Las aseguradoras están realizando una “salida silenciosa”
Como he mencionado en la introducción, más allá de las retiradas de las aseguradoras de estados de alto riesgo, se está produciendo una tendencia más sutil: las aseguradoras están “saliendo silenciosamente” de ciertas líneas de negocio.
Esto no ocurre con un anuncio formal, sino a través de cambios operativos. Por ejemplo, una aseguradora puede dejar de utilizar aplicaciones tecnológicas orientadas a las agencias o realizar otras modificaciones en las prácticas comerciales que, en la práctica, descontinúan un producto.
El resultado es el mismo que una retirada formal: la cobertura deja de estar disponible, pero el proceso es mucho menos visible.
Este fenómeno está empezando a llamar la atención de los reguladores. En lugares como Delaware y Connecticut ahora exigen que las aseguradoras notifiquen con antelación antes de retirarse o reducir sustancialmente una línea de negocio. Esto indica un creciente enfoque regulatorio en una práctica que antes pasaba desapercibida. Para los gestores de riesgos, se subraya la necesidad de una comunicación constante con sus corredores para detectar señales tempranas de una retirada y asegurar la continuidad de la cobertura sin brechas inesperadas. [10][11]
Análisis Detallado por Estado
Nueva York y su “Ley del Andamio”: Cuando la culpa siempre es tuya
El culpable más inesperado de la crisis en Nueva York es una ley del siglo XIX. La “Scaffold Law” (Leyes Laborales 240/241) establece un principio de “responsabilidad absoluta”. Es así como, los contratistas y propietarios son 100% responsables de las lesiones relacionadas con la gravedad (como caídas desde altura), aun si el trabajador tuvo parte de la culpa. Desde una perspectiva de riesgo, esta ley elimina la defensa de la negligencia comparativa, creando una exposición financiera ilimitada que es prácticamente inasegurable a un costo racional. [2]
Esto ha provocado demandas multimillonarias y primas de seguro astronómicamente más altas que en cualquier otro estado. Como ejemplo contundente, Liberty Mutual agregará a partir de 2025-2026 una exclusión específica para trabajos de construcción en Nueva York en sus pólizas emitidas en los estados vecinos de Connecticut y Nueva Jersey. [3][4]
Para un contratista, la simple proximidad geográfica a Nueva York puede anular su cobertura, convirtiendo un proyecto rentable en un riesgo financiero inasumible.
Colorado: La epidemia silenciosa de los litigios por defectos de construcción
Mientras que en otros estados los desastres naturales acaparan los titulares, en Colorado el principal motor de la crisis de seguros es una epidemia silenciosa: los litigios por defectos de construcción. El International Risk Management Institute (IRMI) ha calificado la situación como una “crisis”, señalando que los subcontratistas han experimentado un “secado de los mercados de seguros” a medida que el riesgo recae desproporcionadamente sobre ellos. [1]
La gravedad de la situación se refleja en un análisis de Insurance Business America que describe el mercado de seguros de construcción del estado como: “…colapsando—menos aseguradoras, primas crecientes y coberturas reducidas, dejando a los constructores con poca protección.” En consecuencia, la avalancha de demandas ha provocado que las aseguradoras eviten activamente a los desarrolladores residenciales. Aunque se aprobaron reformas legislativas en mayo de 2025 para intentar aliviar el problema, el mercado sigue siendo extremadamente cauteloso. [5]
En la práctica, la situación obliga a los contratistas de Colorado a competir por una oferta de seguros cada vez menor, donde las pólizas disponibles son a la vez más caras y ofrecen menos protección.
California y Florida: Un cóctel tóxico de catástrofes, litigios e insolvencias
Estos dos estados demuestran la “tormenta perfecta” que se desata cuando los desastres naturales se encuentran con un entorno legal y regulatorio adverso, haciendo que el mercado de seguros sea insostenible.
En California, la retirada de aseguradoras es el resultado de una combinación de incendios forestales catastróficos, altos costos de reconstrucción y un aumento en los litigios por defectos de construcción. Grandes nombres como State Farm, Allstate, Chubb, Travelers, American National, AmGUARD y Nationwide Private Client han reducido drásticamente su exposición o han dejado de aceptar nuevas solicitudes. [6]
En Florida, el mercado sufre la doble presión de las pérdidas masivas por huracanes y un sistema legal que incentivó las demandas (en parte por la “cesión de beneficios” o AOB). Desde 2022, una larga lista de aseguradoras como Farmers, Progressive, AAA, Southern Fidelity, UPC, FedNat, Bankers y St. Johns se han retirado o han entrado en liquidación, ilustrando la escala del colapso del mercado. [7][8][9]
El efecto dominó: La salida de una aseguradora en California golpea a Nevada
La crisis de seguros no respeta las fronteras estatales. Las decisiones de las aseguradoras suelen ser regionales, y los problemas en un mercado grande pueden tener un “efecto dominó” en sus vecinos más pequeños.
El caso de CSE Insurance es un ejemplo perfecto. Cuando la compañía anunció su retirada del problemático mercado de California, no se detuvo ahí. También canceló pólizas y dejó de operar en los estados vecinos de Arizona y Nevada. [10]
Queda claro que ningún mercado es una isla. Un contratista en Nevada, con un historial impecable, puede perder su cobertura por un incendio forestal ocurrido a cientos de millas de distancia en California, un riesgo sistémico que ahora debe ser gestionado activamente.
Sin opciones convencionales: El auge del mercado E&S y las soluciones alternativas
El retiro de las aseguradoras crea un vacío que empuja a los subcontratistas hacia un terreno de juego completamente diferente: el mercado de Exceso y Excedente (E&S).
Este mercado opera con reglas distintas. En términos sencillos, la cobertura E&S es:
- Más cara: Las primas son significativamente más altas.
- Más restrictiva: Las pólizas suelen tener deducibles más altos y más exclusiones.
- Menos regulada: Ofrece menos protecciones estatales al asegurado.
- Requiere especialistas: Solo se puede acceder a través de corredores de seguros especializados.
Además del mercado E&S, los contratistas en los estados más afectados deben recurrir a aseguradoras de “último recurso” propiedad del estado, como el California FAIR Plan o Citizens en Florida, o a mecanismos alternativos como los programas “wrap-up” para grandes proyectos.
Conclusión y recursos adicionales
La retirada masiva de aseguradoras es un cambio fundamental en el negocio de la construcción, donde el seguro ha pasado de ser un gasto operativo a una vulnerabilidad que puede ser decisiva para elegir qué proyectos son realizables.
Hasta que no se aborden las causas de fondo a través de reformas legislativas significativas, las aseguradoras seguirán siendo extremadamente cautelosas.
Mi pregunta para ti como contratista es: ¿estás preparado para navegar un mercado donde el seguro ya no es una garantía, sino un privilegio costoso y difícil de obtener?
Notas y Referencias (Estilo Chicago)
- International Risk Management Institute (IRMI). “Construction Defect Trend Produces Coverage-Restricting Endorsements.” August 16, 2024.
- CRC Group. “Unique Labor Law Makes Insuring New York Construction Projects Challenging.”
- PIA Northeast. “Heads up for producers: Liberty Mutual to add N.Y. construction exclusion to Conn. and N.J. policies.” July 2, 2025.
- PIA Northeast. “Weekly Dispatch: July 3, 2025.”
- Insurance Business America. “Colorado coverage collapse leaves builders exposed — insurance broker.” April 10, 2025.
- FOX 26 Houston. “California insurance crisis: List of carriers that have fled or reduced coverage in the state.” January 13, 2025.
- Florida Department of Financial Services. “Companies in Liquidation.”
- Insurance Journal. “St. Johns Insurance Insolvent, to be Liquidated, Florida DFS Reports.” February 28, 2022.
- Florida Department of Financial Services. “Insolvency Reports.”
- The San Francisco Standard. “Bay Area insurance company that left California leaves neighboring states, too.” October 18, 2023.
- Delaware Department of Insurance. “Forms & Rates Bulletin No. 40,” May 2024; Connecticut Insurance Department. “Bulletin PC 34-23” and “CGS § 38a-44,” October 2023.